李宇嘉：蘇州新一輪樓市調控背後的底牌

</p> <div class="_page_ _page_2 "> <div class='code-block code-block-11' style='text-align:center;margin-left:auto;margin-right:auto;margin-top:8px;margin-bottom:8px;'data-type='all'></div> <p>蘇州擁有100多家上市公司，全國第五；新三板掛牌112家，全國第三；發明專利擁有量全國第五，PCT專利申請量全國第四；千萬富翁超過20000人，平均344人就有一個千萬富翁。利用外資上，蘇州僅次於上海、北京；風靡全國的“蘇南模式”和“外資主導模式”，奠定了蘇州底蘊。</p> <p>作為江蘇的“影子省會”，2018年，蘇州的房價遠低於經濟指標落後於自己的南京和杭州，大家認為，蘇州房價被低估了，反彈真正開始，果真如此嗎？</p> <p>房價有沒有被低估？宏觀指標是表象，關鍵是收入給不給力。智聯招聘發布的《2018年秋季求職平均薪酬城市分布》中，蘇州以人均薪酬7723元排13位，比杭州(8798)落後6個身位，差距超過1000元，甚至低於寧波、廈門、東莞和南京，這與經濟成就實在不匹配。</p> <p>目前，在蘇州投資建廠的世界500強，超過100家，不乏輝瑞、強生、豐田、三菱這樣的巨頭，巨大的生產規模與全球化的產銷體係，已使這些外資工廠成為蘇州製造業的重要支柱。</p> <p>但是，外企看重蘇州的是廉價的人力與土地，本質是低端產業轉移。雖然蘇州GDP體量大，但居於核心與主導地位的科技研發、高端製造則少有落戶。據秦朔調研，外企最中意的亞洲研發中心備選城市，北京、深圳、重慶、武漢、杭州等居前十名，蘇州未能入榜。</p> <p>近年來，外資撤離蘇州，寫字樓、商辦人去樓空，去化週期高達4-5年。企業用工調查問卷顯示，蘇州48.7%的被調查企業用工年齡段在16歲-22歲，16歲高中都沒畢業，正是上高一的年齡。可見，蘇州“總量盤子大、人均收入低”，是技術含量低，產業中下遊徘徊的體現。 </p></div> <div class="_page_ _page_3 "> <div class='code-block code-block-11' style='text-align:center;margin-left:auto;margin-right:auto;margin-top:8px;margin-bottom:8px;'data-type='all'></div> <p>蘇州最大的優勢，就在於民間富庶。工信部《中國工業百強縣(市)、百強區發展報告》，江蘇省共有24個縣(市)上榜，來自蘇州的昆山、張家港、常熟、太倉分列第二、三、四、七名，排名高居全國前列。有工業化打下的基礎，向內需和消費轉型，蘇州應該比別的城市快。</p> <p>近年來，蘇州修複人文薈萃的古城區，圍繞園區、高新區、新城進行“一核四城”的新城規劃，多極化抹平“單中心、攤大餅”的分化。現在的蘇州，既有溫婉如玉、人人向往的古城，又有欣欣向榮的新區，秋褲樓、誠品書店、國金中心，代表的是從工業化到城市化、從外需到內需的新繁榮週期。</p> <p>熱播劇《都挺好》，讓大家覺得，以姑蘇古城和新加坡園區為核心的古典與現代結合的蘇州，真挺好。滬蘇浙交界區域建設長三角一體化發展示範區，這對蘇州是個機會。既能借助工業基礎和低房價優勢，打造環滬產業高地，還能仰仗秀美風光和文化底蘊，吸引人才。</p> <p>但形勢比想象的嚴峻。從工業化到城市化，從外需依賴到內需發力，需要紮實的公共服務。杭州新經濟異軍突起，不妨礙其土地出讓收入排第一，產業、樓市、城市可以共同促進。看來，蘇州也不可能脫離“土地財政”，近期三次“百億級”的土拍，工業園區奧體板塊，土拍樓麵價創新高(3萬)，這是必然的結果。</p> <p>由於2017-2018年限價，近年來蘇州入市的都是低價盤。現在，低地價樓盤消耗殆盡，2016-2018年“地王潮”誕生的高價地要入市，今年有100多個左右，屆時限價不得不放開。一二手房價倒掛的2018年，新房低價，壓製二手房。但現在，新房供應“量跌漲價”，二手房跟著漲。</p> <p>新房二手房聯動漲價，4月蘇州房價環比漲6%、同比漲10%，全國排第一。被住建部預警提示後，蘇州的調控如期而至。未來城市化主力區域，吸附人口集中的開發區，新房限售3年、二手房限售5年。首先，新房供應空檔期(一季度隻供應了2個純新盤)，摁住二手房炒作。其次，提前布局高價盤入市，鎖住流動性，控製住地價上漲帶動的房價上漲預期。 </p></div> <div class="_page_ _page_4 "> <div class='code-block code-block-11' style='text-align:center;margin-left:auto;margin-right:auto;margin-top:8px;margin-bottom:8px;'data-type='all'></div> <p>目前，2015-2019年，蘇州工業園區房價翻了一倍，網上說“蘇州園區房價太貴，小王住在上海”，盡管噱頭氛圍重，但從側麵也說明，當下的蘇州園區已成為高房價區域了，這是城市化的大敵。</p> <p>(摘編自“李宇嘉地產筆記”微信公眾號)(中新經緯APP)</p> <p><span id="article-img-0" ><img src="https://s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/origin-images.lohas.news/content-farm/2019/11/07/262919/15730886614842.jpg"></span>李宇嘉</p> <p><strong>中新經緯版權所有，未經書麵授權，任何單位及個人不得轉載、摘編或以其它方式使用。本文不代表中新經緯觀點。</strong></p> </div> <p>